Сделки с недвижимостью в Хабаровске

В ходе анализа документов выяснилось, что в квартире, полученной на основании приватизации, с тех пор и до настоящего времени прописан человек не являющийся собственником.

Риск

По закону, лицо зарегистрированное и проживавшее в квартире, перешедшей в связи с приватизацией в частную собственность, но отказавшееся участвовать в приватизации, сохраняет пожизненное право пользованием квартирой. Это право нельзя оспорить даже в судебном порядке.

Заключение

В соответствии с жилищным законодательством договор социального найма, на основании которого лицо, отказавшееся от участия в приватизации, проживало в данной квартире, считается расторгнутым с момента выезда из квартиры. Чтобы исключить риски приобретения такой квартиры, необходимо, чтобы лицо, отказавшееся от участия в приватизации квартиры, снялось с регистрационного учета, а также фактически освободило квартиру до подписания договора купли-продажи квартиры. В иных случаях мы не рекомендуем такую квартиру к приобретению.

В ходе проверки собственника квартиры по базам данных судов установлено, что в настоящее время в суде рассматривается исковое заявление к данному собственнику об оспаривании наследства, в результате которого им приобретено право собственности на квартиру.

Риск

Судом может быть вынесено решение о признании недействительным завещания, на основании которого квартира приобретена нынешним собственником, а также решение о восстановлении другому наследнику срока на вступление в наследство, в результате которого он приобретает право на квартиру, либо решения о разделе наследства, согласно которому будет признано право собственности иного лица на данную квартиру. Таким образом, квартира может быть истребована у приобретателя лицом, в пользу которого будет вынесено судебное решение.

Заключение

Возможные риски в данном случае не могут быть исключены проверочными мероприятиями. Мы не рекомендуем такую квартиру к приобретению.

В ходе проверки документов выяснено, что на погашение ипотечного кредита использовались средства материнского капитала, но доли несовершеннолетним детям выделены не были.

Риск

Действующее законодательство устанавливает обязанность после полного погашения ипотеки выделить в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, доли детям (всем, а не только второму ребенку). Если эта обязанность не выполнена и квартира продана, то имущественные права детей получательницы сертификата нарушены, а значит её супруг и (или) дети могут оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, после чего истребовать квартиру у ее приобретателя.

Заключение

Необходимо, чтобы собственник квартиры до ее продажи выполнил процедуру выделения долей детям. Если к этому моменту дети еще не достигнут совершеннолетия - необходимо получение согласия органа опеки на продажу квартиры. Без выполнения этих процедур мы не рекомендуем такую квартиру к покупке.

У покупателя наличные денежные средства, но он ставит условие об оплате только после того, как будут сданы документы на государственную регистрацию сделки, переживая за то, что сделка сорвется, а деньги уже будут переданы продавцу. Продавец, в свою очередь, также переживает, что государственная регистрация сделки произойдёт, а оплата не будет внесена покупателем.

Риск

В качестве возможных вариантов решения проблемы мы предложили сторонам расчет за квартиру при помощи аккредитива (когда денежные средства, принадлежащие покупателю, помещаются на блокированный банковский счет, с которого они не могут быть отозваны покупателем, и переводятся продавцу только после государственной регистрации сделки, что защищает обе стороны сделки) и включение в договор купли-продажи квартиры условия о залоге на квартиру в пользу продавца до полного расчета с ним покупателя. Обговорив все нюансы, стороны пришли к соглашению о том, что формы расчета через аккредитив для них будет достаточно, чтобы защитить свои интересы.

Заключение

Рекомендуем сторонам организовать сделку с учетом рекомендаций изложенных выше.

В ходе проверки собственника объекта установлено, что он состоит на учете в психо / нарко диспансере, но при этом не признавался судом недееспособным, либо ограниченно дееспособным.

Риск

В таком случае сделка купли-продажи квартиры не будет ничтожной, но может быть оспоримой. Продавец, а также его родственники могут оспорить сделку по продаже квартиры в суде на основании заключения врача о том, что продавец хоть и не признавался недееспособным или ограниченно дееспособным, но с учетом его диагноза не мог в полной мере осознавать характер заключаемой им сделки. На основании решения суда о признании сделки недействительной квартира будет истребована у приобретателя.

Заключение

Риски не могут быть исключены проверкой. Мы не рекомендуем такую квартиру к приобретению.

При продаже квартиры появился потенциальный покупатель, который намерен использовать для расчета государственный сертификат по программе переселения из зоны подтопления в ЕАО.

Риск

Сертификат уже мог быть частично использован покупателем, в связи с чем его остаточный номинал меньше указанного. Получателем сертификата может быть не сам покупатель, а иное лицо. Процедура перечисления денежных средств по сертификату может зависеть от условий, которые должны быть выполнены до сделки, например обследование квартиры межведомственной комиссией, или могут быть не выполнены, например погашение ипотеки без использования сертификата.

Заключение

По сведениям МФЦ ЕАО данный сертификат покупателем ранее не использовался. Межведомственной комиссией дано заключение о пригодности к проживанию приобретаемой квартиры. Получателем сертификата является не сам покупатель, а его супруга. Исключаем риск неперечисления продавцу денег, оформляя данную квартиры в общую собственность получателя сертификата и ее супруга, что является неотъемлемым условием реализации сертификата установленным Правительством ЕАО. С учётом изложенного выше даём одобрение такой покупке.

Появился потенциальный покупатель который хочет часть стоимости квартиры отдать наличными, часть - двумя сертификатами на федеральный и региональный материнские капиталы, часть рассрочкой после регистрации.

Риск

Для продавца квартиры в данной ситуации имеется риск неперечисления денег после государственной регистрации. Запросили справки из ПФР и Министерства социальной защиты благодаря которым убедились, что сертификаты на федеральный и региональный материнские капиталы покупателем не использовались. Согласовали с покупателем включение в договор купли-продажи условия о возникновении залога на продаваемую квартиру в пользу продавца до момента полного расчета, что исключает возможность ее отчуждения покупателем до полного расчета. Кроме того, сама оставшаяся задолженность покупателя перед продавцом обеспечена залогом квартиры, и в случае просрочки покупателем ежемесячных платежей - продавец вправе требовать реализации квартиры и погашения за счет этих средств задолженности перед ним.

Заключение

С учетом рекомендаций изложенных выше даём положительное заключение такому способу расчетов перед продавцом квартиры.